La donació és l’acte acordat lliurement entre vius, pel qual una persona (donant) disposa a títol gratuït d’una cosa o d’un dret a favor d’una altra persona (donatària) que l’adquireix quan l’accepta.
La donació d’un o diversos bens immobles a un fill o fills es pot fer a qualsevol edat i per qualsevol valor. L’impost sobre successions i donacions està cedit a les CCAA i bonificat en algunes d’elles. Caldrà estudiar en cada cas la conveniència de la donació o esperar a la transmissió per testament depenent de les deduccions o bonificacions que afectin a la persona que rep el bé immoble.
En aquests casos el donat ha de saber que haurà de declarar-ho en la declaració de renda de l’exercici corresponent declarant la diferència del valor de donació i el valor d’adquisició, cosa que pot generar importants guanys patrimonials. El valor de donació és el valor actual de bé immoble, independentment del valor que li atribueixin donant i donatari. La jurisprudència del Tribunal Suprem assimila valor real al concepte de valor de mercat definit de la següent manera:
“És l’import net que raonablement podria esperar rebre un venedor per la venda d’una propietat en la data de valoració, mitjançant una comercialització adequada, i suposant que hi ha almenys un comprador potencial correctament informat de les característiques de l’immoble, i que ambdós, comprador i venedor, actuen lliurement i sense un interès particular en l’operació”.
Per determinar el valor de mercat i acreditar-lo en cas de futures revisions és recomanable disposar d’un informe de taxació emès per una Societat de Taxació Homologada. (obtenir pressupost de taxació)
Quan hi hagi deutes que afectin el bé immoble, només es pot deduir-ne l’import quan estiguin garantits amb dret real sobre el mateix bé. Igualment, la persona donatària ha d’assumir de manera fefaent l’obligació de pagar el deute per alliberar la persona que ostentava el deute.
Donació d’un immoble gravat amb una hipoteca
La donació d’un immoble gravat amb una hipoteca és una donació especial. Aquestes són donacions en part oneroses (amb contraprestació) i en part gratuïtes (sense contraprestació). Aquest casos estan subjectes a dos impostos: l’impost sobre successions, modalitat donació, i l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, modalitat transmissions patrimonials.
Per exemple, en la donació d’un immoble amb un valor de taxació de 300.000€ gravat amb hipoteca amb un capital pendent de 200.000€. Si la persona que rep l’immoble (donatària) assumeix el deute de manera fefaent en l’escriptura de donació podrà deduir aquest deute, sens perjudici de la liquidació que correspon per l’impost de transmissions patrimonials per l’import del préstec. Així, la base imposable de la donació serà de 100.000 euros (300.000 – 200.000 deute) i estarà subjecta a la modalitat de donacions de l’ISD. La diferència, 200.000 euros, tributarà per ITP (transmissions oneroses) (tipus 10%).
Donació d’un immoble gravat amb ús de fruit
Quan la persona donant vol conservar l’ús de fruit de l’habitatge donat de manera temporal o vitalícia s’estableixen regles especials per determinar la base de liquidació de l’interessat.
El valor de l’ús de fruit correspon a calcular un 2% de valor de mercat del bé per cada any d’ús de fruit sense superar el 70% del ple domini.
El valor de l’ús de fruit vitalici és el 70% del valor total dels béns, quan la persona donant que conserva l’ús de fruit és menor de 20 anys, minorant aquest valor en un 1% per cada any de més, fins un mínim del 10% del valor en ple domini.
Si el donant conserva l’obligació del pagament de la hipoteca, quina implicació comporta?
Si el donant de 65 anys conserva l’ús de fruit, quin seria el % que caldrá liquidar al exemple anterior?
Atenem la vostra petició per missatge directe.
Gràcies.