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La transmisión de un bien inmueble, ya sea por compraventa, herencia o donación, implica un incremento patrimonial y genera una obligación tributaria: el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

El adquirente y el causahabiente o donatario, en cada caso, deben presentar la liquidación del impuesto en un plazo de medio año a contar desde la fecha de transmisión o fallecimiento del causante en caso de herencia. El importe de la base imponible es el “valor real del bien transmitido” y este es declarado por el contribuyente.

No existe legislación que defina el concepto de “valor real” y es común que el contribuyente declare como base imponible el valor de compraventa o el valor escriturado, lo que genera, en gran cantidad de casos, requerimientos de la Agencia Tributaria por valores superiores a los declarados.

Finalmente, el Tribunal Supremo ha equiparado el “valor real” a “valor de mercado”:

“El concepto de valor real no viene determinación en las normas tributarias, pero el Tribunal Supremo el equipara al valor de mercado. Por tanto, se puede definir el valor de mercado como aquel precio que estaría dispuesta a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado. Dicho valor Debe calcularse objetivamente, con independencia de las circunstancias que concurso en la transmisión y todo Ello con independencia de la facultad de la Administración de comprobar dicho valor “.

Definición que es asimilable al concepto de “valor de mercado” definido en la Orden “ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.” ampliamente utilizada por las Sociedades de Tasación.

“Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante Contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la Tasación en el supuesto de que el bien se Hubie ofrecida públicamente en el Mercado, que las condiciones del Mercado permitio disponen del Mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un Plazo normal, habida Cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta “

Una vez realizada la autoliquidación, queda a potestad de la Administración Tributaria la comprobación de valores y que, en su caso, abre un expediente administrativo de comprobación de valor. Los métodos de comprobación de valores utilizados pueden variar según la administración autonómica y pueden incluir valores catastrales y coeficientes multiplicador. A pesar de ello, el importe calculado por la administración no será válido si no se ajusta al valor real o valor de mercado del inmueble a la fecha devengo según se ha definido en párrafos anteriores. Dadas las grandes variaciones de valor que han sufrido los inmuebles en los últimos años, estas discrepancias de valor son muy habituales.

La defensa del contribuyente ante una comprobación de valor no coincidente con el valor declarado es una tasación pericial contradictoria a realizar por un perito tasador nombrado por el interesado. El encargo se puede realizar a través de una Sociedad de Tasación inscrita en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España, que podrá emitir documento de aceptación indicando los datos del arquitecto designado para la realización del informe . Esta designación de perito debe comunicarse a la administración dentro de un plazo de 15 días del primer recurso o reclamación que proceda. Este trámite es importante para que suspende la ejecución de la liquidación y pospone la obligación de pago. Es importante recordar que la fecha de referencia de la tasación deberá ser la fecha del devengo (compraventa, defunción, donación, …)

Finalmente, ante las más que probables futuras reclamaciones por comprobación de valores, es habitual que los asesores fiscales recomienden realizar la tasación en el momento de la compraventa para evitar necesitar en el futuro una tasación retrospectiva con el sobre coste que ello conlleva.

Presupuesto de Tasación Pericial Contradictoria

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