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Los edificios hoteleros, y por extensión  los Hostales, los  Aparthoteles, los Campings o los alojamientos de  Turismo Rural, son todos ellos inmuebles ligados a una actividad económica, es decir, inmuebles concebidos para ser destinados a una actividad con la finalidad de producir  ingresos. La normativa considera que estos inmuebles son de “uso monovalente”  tanto si están  produciendo como si pueden producir ingresos. Para estos casos, la orden ECO/805/2003 indica que deberán ser valorados por los métodos de comparación, por aplicación del método de actualización y por valor de reemplazamiento neto. El valor final de tasación será el menor de ellos.

El método de comparación será solo aplicable en el caso que exista un mercado representativo de inmuebles comparables y se disponga de información suficiente sobre transacciones u ofertas. (artículos 20 y 21)

Para el cálculo de actualización el tasador deberá contar con información contable suficiente de la explotación o, en su defecto, información fundamentada sobre ratios medios del sector. La correcta captación y utilización de estos datos por el tasador es básica para evitar que una interpretación inadecuada penalice el resultado de la tasación.  La Sociedad  de Tasación estimará los flujos de caja de la explotación para la duración previsible de la actividad. Estos flujos podrán ser cuantías medias, o bien se podrán adoptar datos propios de la explotación siempre que se disponga como mínimo de datos completos de los dos ejercicios anteriores, en cuyo caso serán reducidos en un 10% cuando la finalidad sea hipotecaria.

El Valor de Reposición o Reemplazamiento Neto (VRN) se calculará de modo análogo a lo aplicado en inmuebles de otras tipologías. Se calculará el VRN como suma del valor del suelo obtenido por el Método Residual más el coste de construcción a nuevo (la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características, capacidad, uso, calidad, etc. utilizando tecnología y materiales de construcción actuales) depreciado por la antigüedad actual del inmueble y/o factores funcionales.

Sin embargo, en el caso que el inmueble estuviera arrendado en la fecha de tasación, el método de tasación a aplicar seria el descrito en el artículo 29 de la orden “Artículo 29. Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento”

La tasación de un Hotel con finalidad de garantía hipotecaria deberá estar redactada por un perito tasador experto y ser emitida por una Sociedad de Tasación Homologada por el Banco de España. ARQUITASA  es una SOCIEDAD DE TASACIÓN homologada por el Banco de España con el número 4.404 desde Febrero de 1992, capacitada para emitir TASACIONES HIPOTECARIAS para todas las entidades financieras. (Llei 1/2013, de 14 de mayo)

PRESUPUESTO DE TASACIÓN

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