El Consell Executiu ha aprobado el nuevo DECRETO de Habitabilidad 141/2012, de 30 de octubre, por el cual se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad (consultar pdf), con el objetivo de flexibilizar las exigencias de diseño, potenciar la rehabilitación, luchar contra la infravivienda y la sobreocupación y adecuarse a la nueva realidad socioeconómica. La norma modifica el decreto de 2009, que establecía importantes exigencias de sostenibilidad y de ecoeficiencia en la construcción, que se desarrollarán en una regulación posterior complementaria.

Principales novedades
Cómo afectará el nuevo Decreto a las tasaciones?

Principales novedades
La normativa anterior regulaba diferentes superficies mínimas según el número de habitaciones, mientras que a partir de ahora se aplicará el criterio de superficie mínima por sala-comedor-cocina (SEMC). Será de un mínimo de 20 m2, con independencia del número de dormitorios.

La superficie útil mínima de una vivienda, 40 m2 hasta ahora, pasa a 36 m2 en el nuevo decreto. La vivienda de nueva construcción deberá cumplir con los 20 m2 del paquete sala-comedor-cocina, 6 m2 de una habitación, y espacio de paso y baño hasta un mínimo de 36 m2.

Se volverán a admitir habitaciones individuales de 6 m2, cuando hasta ahora el mínimo era 8 m2. El nuevo decreto prevé tres tipos de habitaciones entre las que no existe la “conyugal” de los Decretos anteriores:
1 persona por habitación: mínimo 5 m2
2 personas por habitación: mínimo 8 m2
3 personas por habitación: mínimo 12 m2

Otra novedad es la voluntad de potenciar la rehabilitación estableciendo una regulación específica y un marco más flexible que la haga viable desde el punto de vista técnico y económico. El criterio de flexibilidad se dejará en manos del ayuntamiento en el momento de otorgar la licencia de obras.

Abandona el criterio del número de personas en función de la superficie total de la vivienda (vigente hasta ahora), y se determina el umbral máximo de ocupación según el número y las dimensiones de los dormitorios y con un máximo de 2 personas en viviendas sin habitaciones y únicamente con espacios de uso común. De esta manera se pretende evitar los supuestos de sobreocupación que prevé la Ley del derecho a la vivienda y dotar a los entes locales de mecanismos más efectivos para luchar contra la infravivienda.

Se amplía la vigencia de la cédula de primera ocupación de 15 a 25 años para las viviendas de nueva construcción. Se mantiene la vigencia de 15 años para las cédulas de segundas ocupaciones. También son para 15 años las que se conceden a los pisos rehabilitados, que se llamarán cédulas de primera ocupación de rehabilitación. Igualmente, gracias a las modificaciones que introduce la Ley de promoción de la actividad económica, se establece que la cédula no puede denegarse por razones de requerimientos urbanísticos.

Por otra parte y como principal novedad, si hasta ahora se diferenciaba únicamente entre viviendas de primera y segunda ocupación, con mínimos regulados en los anteriores Anexo 1 y Anexo 2, a partir de ahora el Decreto cuenta con 4 anexos que regularán 4 tipologías diferentes:
Anexo 1 Condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas de nueva construcción
Anexo 2 Condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas preexistentes, construidos con anterioridad al 11 de agosto de 1984
Anexo 3 Condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas dotacionales públicas
Anexo 4 Condiciones de habitabilidad de las viviendas resultantes de las intervenciones de rehabilitación o gran rehabilitación de edificio existente

Cómo afectará el nuevo Decreto a las tasaciones?
Es lógico pensar que la reducción de la superficie útil mínima de la vivienda en 10%, de 40 a 36 m2 ha sido introducida con la voluntad de facilitar el acceso a la vivienda. Sin embargo, desde el conocimiento del mercado inmobiliario debemos advertir de un posible efecto adverso ya que el precio de las viviendas depende del poder adquisitivo del mercado y éste se repartirá la oferta disponible en función de sus capacidades económicas. Con la reducción del mínimo, los pisos de 36 m2 ajustarán al valor mínimo admisible por el mercado y los de 40 m2 valdrán un 10% más, provocando así un aumento escalado del precio por metro cuadrado que puede afectar en cadena a todo el mercado.

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