No complir amb els pagaments al creditor no és un delicte però, ara com ara, pot acabar en un embargament de béns per el procés judicial que anomenem Execució Hipotecària. Davant de l’impagament de diverses quotes hipotecàries l’entitat Bancària procedeix a reclamar la suma total de la hipoteca a un interès que ronda el 20% i el 25%. Si no pot fer front al pagament de manera voluntària s’arriba a l’ embargament de l’ immoble i la seva subhasta. Si el diners obtinguts en la subhasta no cobreixen el total de deute es recorre a l’embargament i les costes judicials van a càrrec del deutor. A més el deutor pot ser inclòs en una llista de morosos i trobar dificultats per obtenir crèdits en el futur. Per tot això és important actuar tant aviat com comprovem que no es pot pagar la quota mensual i trobar solucions ja sigui renegociant les condicions  -novació- o portant-la a una altra entitat –subrogació-.

Novació
Per obtenir un quota mensual menor es poden negociar algunes condicions canviant les regles de càlcul de l’interès i/o el termini. És una solució molt recomanable per les poques despeses que comporta. En cas que es redueixi l interès fix o es disminueixi el diferencial de l’interès variable no es imprescindible escriptura pública i només cal l’acord del Banc.
En canvi, si es produeix un canvi en l’estructura del préstec, passant de fix a variable (o a l’inrevés), serà necessari l’atorgament d’una escriptura de novació amb les úniques despeses els honoraris notarials i les despeses de registre ja que l’operació de novació no implica cap impost. Aquestes operacions són interessants quan el préstec hipotecari tingui un interès fix alt, superant el que es fixa per els nous clients. Pel que fa a l’ampliació del termini permetrà reduir la quota mensual substancialment sempre que el termini actual no fos també molt llarg.

Subrogació
Quan l’índex de referència que ens aplica l’entitat financera sigui poc interessant en comparança a altres índexs existents en el mercat, aleshores es pot plantejar la subrogació. La nostra Hipoteca pot estar referenciada al CECA+0%, que en determinades circumstàncies pot ser una referència menys atractiva que altres opcions existents en el mercat, com per exemple MIBOR+1,25%. O també en el cas que el diferencial que se li suma a l’índex, resulti poc interessant. Això és molt possible generalment en els períodes de baixades contínues dels tipus d’interès. En cas que la nostra entitat no respongui adequadament a la negociació s’haurà de plantejar emportar-se el préstec a una altra entitat on es trobin millors condicions.
Per valorar correctament aquesta opció serà necessari demanar a totes les entitats financeres totes simulacions i quadres d’amortització necessaris per poder comparar i decidir.

En qualsevol cas la garantia que el deutor ofereix és l’immoble i el Banc necessitarà saber que el seu valor cobreix encara el capital en deute per la qual cosa li reclamarà una Taxació amb finalitat de Garantia Hipotecària realitzada per una Societat Homologada al Banc d’Espanya com ho és ARQUITASA. Si la seva intenció és negociar amb diferents entitats el primer pas serà obtenir una Taxació Homologada.

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà Els camps necessaris estan marcats amb *