L’evolució del preu del sòl en la crisi immobiliària

¿Com pot ser que el meu terreny baixi  un 80% si el valor dels immobles només ha baixat un 40%? Aquesta és la pregunta que ens fan alguns clients quan descobreixen que la seva parcel·la ja no val ni la quarta part del que valia. Doncs sí, pot ser i està passant.

Per respondre aquesta qüestió hem de recordar que, en sòl urbà, un terreny valdrà en funció de la seva capacitat urbanística. El que és rellevant no serà la superfície de sòl sinó els metres quadrats  que s’hi poden edificar i el cost d’edificar-los. És en aquest principi que es basa el mètode més comú per a la valoració de sòl edificable tal com el recull la normativa vigent: el mètode residual estàtic.  En resum, aquest mètode parteix del valor de mercat de la promoció acabada i en descompta el benefici del promotor i tots els costos i despeses necessaris per realitzar el producte immobiliari, el que resta és el valor del sòl.

VALOR DEL SÒL = Valor de Mercat · (1-b) – Sumatori Ci

001_Sol-Const-graf_catbo_72Per fer comprensible l’evolució del valor del Sòl hem realitzat aquesta gràfica en base a preus mitjos de Catalunya aplicant aquesta formulació trimestre a trimestre.  Tot i advertint que tota estadística basada en valors mitjos és aplicable a tot el territori en general però a cap lloc en particular, sí que ens permet visualitzar com la davallada del Valor de Mercat en un escenari d’increment de costos de construcció ha produït una dràstica retallada en els preus del sòl. Així, si en els moments màxims de la bombolla immobiliària (2007) el sòl arribava a representar, de promig,  el 55% del preu de l’habitatge, aquest va arribar a ser només el 18% en el punt més baix de 2013 i ha remuntat fins el 22% a l’inici de 2014.

001_Sol-Const-Formatges_CAT_72La influència del CTE

L’entrada en vigor del CTE (Código Técnico de la Construcción) va suposar un increment dels costos en d’un 22% fent inviable la promoció de molts sòls i minorant automàticament el valor del sòl en un 12%, punt que va marcar per molts l’inici de la crisi immobiliària.

Article escrit per Joan Pineda i Munné. Arquitecte i Pèrit Judicial. Delegat d’Arquitasa a Catalunya

Articles relacionats:

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà Els camps necessaris estan marcats amb *