El nou reglament de la “Ley de Suelo” ,  a data d’avui en avantprojecte, proporcionarà, amb paraules de la Ministra Corredor, “un elenc clar i detallat de les tècniques i mètodes de valoració que seran d’aplicació al mercat de sòl”. De fet, entre moltes altres novetats, sembla que pretén liquidar per sempre la sempre polèmica interpretació de l’edificabilitat mitjana a que feia referència el punt 24.1.a del RDL 2/2008: Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

L’article 27 de l’avantprojecte dicta la fórmula amb la qual es calcularà l’Edificabilitat mitjana ponderada d’una actuació o àmbit espacial de referència.

On:
EMP = Edificabilitat Mitjana ponderada de l’àmbit espacial de referència, en m² edificables per m² de sòl.
Ei = Edificabilitat assignada a cada parcel•la i, integrada en l’àmbit espacial de referència, en m² edificables per m² de sòl.
Si = Superfície de sòl de cada parcel•la i, en m²
VRSi = Valor de repercussió del sòl corresponent a l’ús assignat a cada parcel•la i, en euros per m² d’edificació.
VRSr = Valor de repercussió del sòl corresponent a l’ús de referència adoptat per la legislació urbanística per a la comparació amb la resta d’usos, en euros per m² d’edificació.
SA = Superfície de sòl de l’àmbit espacial de referènca, en metres cuadrats
SD = Superfície de sòl dotacional públic existent en l’àmbit espacial de referència ja afectat al seu destí, en m².

Si fins ara els conceptes Edificabilitat (aprofitament) i rendiment eren conceptes independents, la primera gran novetat d’aquesta formulació és la inclusió del rendiment en el càlcul de l’aprofitament. Les edificabilitats dels diferents usos presents en un àmbit de referència, definides per la fracció m² de sotre / m² de sòl, tindran un pes variable en el càlcul de l’edificabilitat mitjana en funció del seus valors en el mercat.

La segona gran aportació d’aquesta nova formulació és que concreta el sòl sobre el que es calcularà aquesta Edificabilitat posant fi a les incomptables disputes sobre si adoptar edificabilitat bruta o neta, sobre si calia comptabilitzar la totalitat del sòl d’un polígon fiscal, o bé el sòl sense els vials, o bé el sòl amb els vials sense el sòl no lucratiu, etc. El sòl sobre el que es calcularà l’Edificabilitat Mitjana Ponderada serà la totalitat del sòl de l’àmbit excepte el sòl dotacional públic.

Es de preveure que les noves disputes es concentraran en la interpretació de què és sòl dotacional públic, i per altra banda en el càlcul dels rendiments dels diferents usos, sobretot del dotacional privat.