L’article 64 del Real Decreto 1348/1985, d’u d’agost, per el que s’aprova el reglament d’Ordenació de l’Assegurança privada, que desenvolupa reglamentàriament els preceptes continguts en la Ley 33/1984, de dos d’agost, sobre Mutualitats de Previsió Social, detalla els actius aptes per a inversió de les Provisions Tècniques de les entitats asseguradores, entre les quals hi trobem els bens immobles.

Entre els requisits que han de complir els bens immobles o drets reals  per a aquesta finalitat, segons disposa l’article 66, hi trobem el fet d’estar valorats per entitats taxadores autoritzades, com ho és ARQUITASA,  i amb l’obligatorietat de seguir les normes i instruccions que a tal efecte fixi el Ministeri d’Economia i Hisenda. Concretament, a l’actualitat, regeix a aquests efectes l’Ordre ECO/805/2003, de 27 de març, sobre normes de valoració de bens immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres (BOE de 9 d’abril) (Correcció d’errors, BOE de 20 de mayo) i les modificacions que aporta l’Ordre EHA/3011/2007, de 4 d’octubre, per la que es modifica  la Orden ECO/805/2003, de 27 de març.

Aquests informes de valoració hauran d’estar a disposició de la  “Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones” i podran ésser requerits en qualsevol moment a efectes de controlar les valoracions realitzades.

Per altra banda,  des de la publicació del Reial Decret 1317/2008, de 24 de juliol, por el que se aprova el Pla de comptabilitat de les Entitats Asseguradores, aquestes podran valorar els immobles, qualsevulla que sigui el seu ús o destí, pel seu valor raonable en la data de la transició a aquest Pla. A aquests efectes, la taxació que determini el valor raonable haurà de ser dins del marc jurídic vigent.  S’entendrà com a marc jurídic vigent, també en aquest cas, la citada Ordre ECO/805/2003 i les modificacions de l’Ordre EHA/3011/2007.

En compliment de l’article 81 de la citada Ordre, ARQUITASA demanarà al sol·licitant:

a) Document públic que acrediti l’adquisició de l’immoble, el preu del mateix i la forma de pagament. Si l’escriptura pública correspongués a l’adquisició de diversos immobles i figurés en la mateixa un preu conjunt per a ells, l’entitat haurà d’acompanyar certificació expedida per la seva representació legal en la qual es faci constar el preu individualitzat de l’immoble o immobles la valoració dels quals se sol·liciti.
e) Certificació expedida pel representant legal de l’entitat asseguradora, en la que es faci constar el règim d’ocupació i tinença de l’immoble, és a dir, si es troba ocupat o desocupat, destinat a ús propi o en arrendament. Si l’immoble fos total o parcialment arrendat s’indicarà: la superfície i localització de la zona arrendada, la renda líquida anual produïda en total, i, en el seu cas, la produïda per cada una de les parts, la durada del contracte, si existeix dret d’adquisició preferent a favor de l’arrendatari|llogater i les condicions pactades i altres clàusules especials si n’hi hagués.
Si l’immoble es troba ocupat sense títol, cedit en precari, o en qualsevol altra situació que impliqui l’ocupació del mateix, en l’esmentada certificació es farà constar si l’ocupació ha estat formalitzada mitjançant algun tipus de contracte o bé ha estat pactada verbalment i en quins termes, en qualsevol cas es concretarà detalladament la situació existent amb l’ocupant de manera que permeti conèixer quin és el títol actual d’ocupació de l’immoble.

Això és: f) En immobles lligats a una explotació econòmica, els documents necessaris per calcular els fluxos de caixa; g) En el cas de finques rústiques, la documentació cadastral rellevant, el referent al seu règim d’explotació, així com, en el seu cas, la del dret de reg i la del seu rendiment; h) En el cas dels terrenys que es valorin atenent el seu aprofitament urbanístic o per a edificis en projecte, cèdula urbanística o certificat municipal o una altra documentació que permeti determinar la classe de terra, i en el seu cas, el seu aprofitament urbanístic, condicions per al seu desenvolupament o documentació necessària per determinar-los; i) En el cas d’edificis en règim de propietat horitzontal o elements d’edificis diferents d’habitatge o plaça de garatge, els estatuts de la comunitat de propietaris, document equivalent o certificació de l’administrador de la comunitat acreditativa de les limitacions del seu ús o altres circumstàncies contingudes en aquells que poguessin afectar al seu valor.

b) certificació registral acreditativa de la titularitat i càrregues de l’immoble, així com de la seva descripció completa, expedida dins dels tres mesos anteriors a la data de la valoració, o els seus equivalents legals en suports alternatius.
c) Plànols a escala o croquis delimitats de l’immoble.

d) Certificat de les obres de millora o condicionament, si s’haguessin realitzat després de l’adquisició de l’immoble, comprensiva al detall de les mateixes i de la seva valoració, firmada pel contractista que les hagi realitzat.

f) En el cas d’immobles en construcció o rehabilitació l’entitat aportarà certificació de l’acord adoptat per l’òrgan social competent comprometent-se a finalitzar la construcció en el termini de cinc anys i certificació de la pròpia entitat asseguradora dels pagaments realitzats.

g) Els documents assenyalats en les lletres c), f), g), h) i i) de l’article 8 d’aquesta Ordre, en els casos en els quals resultin d’aplicació.

h) Certificació expedida per l’entitat que assegura l’immoble en la qual es faci constar l’apartat de pòlissa contractada, que l’immoble es trobi assegurat contra el risc d’incendis i altres danys al continent, ubicació del risc assegurat per a cada finca registral i que la pòlissa es trobi al corrent de pagament de la prima.

i) Per al cas de drets reals immobiliaris l’entitat haurà d’aportar a més de la certificació registral assenyalada en la lletra b) d’aquest apartat, en la que el dret real es trobi inscrit al seu favor, aquells documents exigits per la present Ordre per a la valoració de béns immobles.

És important remarcar que d’acord amb l’article 46 de la mateixa norma, serà necessària la valoració de l’explotació en aquells edificis que estiguin lligats a una explotació econòmica com són  els edificis hospitalaris, clíniques i altres instal·lacions sanitàries. Per la qual cosa serà necessària, en els casos que s’escaigui, l’aportació de les dades econòmiques de per al càlcul mitjançant el mètode d’actualització de rendes, és a dir: el resum d’ingressos i despeses dels darrers tres anys.

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà Els camps necessaris estan marcats amb *