La directora general de seguros, Flavia Rodríguez-Ponga anunció el pasado 24 de abril, en unas jornadas organizadas por el IESE y Ernst & Young, que las aseguradoras deberán tasar sus edificios en propiedad cada dos años en lugar de cada tres como hacían hasta ahora tal y como requería el artículo 84 de la Ordre ECO/805/2003, de 27 de març, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras). La decisión es consecuencia de la recomendación del Fondo Monetario Internacional (FMI) de obligar a las aseguradoras a valorar sus inmuebles con mayor frecuencia.
Los bienes inmuebles son activos aptos para inversión de las Provisiones Técnicas de las entidades aseguradoras, de acuerdo con el artículo 64 del Real Decreto 1348/1985. Como requisito indispensable estos bienes deberán estar valorados por entidades tasadoras autorizadas, como lo es ARQUITASA, y de acuerdo con la citada orden ECO/805/2003 y las modificaciones que aporta la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica dicha Orden. Estos informes de valoración deberán estar a disposición de la “Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones” y podrán ser requeridos en cualquier momento a efectos de controlar las valoraciones realizadas.

En cumplimiento del artículo 81 de la citada Orden, ARQUITASA pedirá al solicitante:
a) Documento público que acredite la adquisición del inmueble, el precio del mismo y la forma de pago, en el caso de que sea la primera vez que se tasa el inmueble. Si la escritura pública correspondiese a la adquisición de varios inmuebles y figurase el precio conjunto de los mismos, la entidad deberá acompañar certificación expedida por su representación legal en la que se haga constar el precio individualizado de cada uno de ellos.
b) certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como de su descripción completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración, o sus equivalentes legales en soportes alternativos.
c) Planos a escala o croquis acotados del inmueble.
d) Certificado de las obras de mejora o acondicionamiento, si se hubiesen realizado después de la adquisición del inmueble, comprensiva al detalle de las mismas y de su valoración, firmada por el contratista que las haya realizado.
e) certificación expedida por el representante legal de la entidad aseguradora, en la que se haga constar el régimen de ocupación y tenencia del inmueble, es decir, si se encuentra ocupado o desocupado, destinado a uso propio o en arrendamiento. Si el inmueble estuviese total o parcialmente arrendado se indicará: la superficie y localización de la zona arrendada, la renta líquida anual producida en total, y, en su caso, la producida por cada una de las partes, la duración del contrato, si existe derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario y las condiciones pactadas y demás cláusulas especiales si las hubiera.
Si el inmueble se encuentra ocupado sin título, cedido en precario, o en cualquier otra situación que implique la ocupación del mismo, en dicha certificación se hará constar si la ocupación ha sido formalizada mediante algún tipo de contrato o bien ha sido pactada verbalmente y en qué términos, en cualquier caso se concretará detalladamente la situación existente con el ocupante de forma que permita conocer cuál es el título actual de ocupación del inmueble.
Esto es: f) En inmuebles ligados a una explotación económica, los documentos necesarios para calcular los flujos de caja; g) En el caso de fincas rústicas, la documentación catastral relevante, el referente a su régimen de explotación, así como, en su caso, la del derecho de riego y la de su rendimiento; h) En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbanístico o para edificios en proyecto, cédula urbanística o certificado municipal u otra documentación que permita determinar la clase de tierra, y en su caso, su aprovechamiento urbanístico, condiciones para su desarrollo o documentación necesaria para determinarlos; i) En el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje, los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente o certificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor.
f. En el caso de inmuebles en construcción o rehabilitación se incluirá certificación expedida por la entidad aseguradora del acuerdo adoptado por el órgano social competente comprometiéndose a finalizar la construcción en el plazo de cinco años y certificación de la propia entidad aseguradora de los pagos realizados.
g. Los documentos señalados en las letras c, f, g, h e i del apartado 2 del artículo 8 (Documentación necesaria) de esta Orden, en los casos en que resulten de aplicación, y cualquier otro documento que la entidad que tasa crea necesario para la realización de la tasación.
h. Certificación expedida por la entidad que asegura el inmueble, en la que se haga constar el número de póliza contratada, que el inmueble se encuentra asegurado contra el riesgo de incendios y otros daños al continente, ubicación, detalle del continente asegurado para cada finca registral y que la póliza se encuentra al corriente de pago de la prima.
Para el caso de derechos reales inmobiliarios la entidad deberá disponer, además de la certificación registral señalada en la letra b de este artículo, en la que el derecho real se halle inscrito a su favor, aquellos documentos exigidos porla presente Ordenpara la valoración de bienes inmuebles.

Es importante recordar que de acuerdo con el artículo 46 de la misma norma, será necesaria la valoración de la explotación en aquellos edificios que estén ligados a una explotación económica como son los edificios hospitalarios, clínicas y otras instalaciones sanitarias. Por lo que será necesaria, en los casos que proceda, la aportación de los datos económicos de para el cálculo mediante el método de actualización de rentas, es decir: el resumen de ingresos y gastos de los últimos tres años.
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