No son pocos los arquitectos que en las últimas semanas se han dirigido a nosotros para resolver sus dudas sobre el nuevo Reglamento de Valoraciones del Suelo que desarrolla los criterios de la discutida Ley de Suelo de 2007 con su actual texto refundido de 2008

Como hemos explicado profusamente en esta página, y ahora ya definitivamente tras la extinción de la última prórroga de su disposición adicional tercera que finalizará elk 28 de Mayo de 2012, la clasificación del suelo atenderá únicamente a su estado real de urbanización resultando exclusivamente suelos rurales o urbanizados que se valorarán, a los efectos de dicha Ley, sin tener en cuenta las expectativas urbanísticas.

La pérdida de valor de terrenos adquiridos como urbanizables será tan grande que muchos expertos alertaron de la necesidad de alargar el período transitorio o directamente suspender la aplicación del nuevo sistema de valoraciones. El cambio no ha llegado y por el momento sólo la Comunidad de Madrid ha presentado un recurso ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo contra el Reglamento que desarrolla la Ley de Suelo estatal, también impugnada porla misma Comunidad, por invadir competencias urbanísticas autonómicas.

El nuevo Reglamento desarrolla técnicamente las reglas esenciales de valoración mediante unas fórmulas matemáticas para cada tipo de suelo dependiendo del tipo de explotación –en casos de suelo rural- o de su situación -edificado, en proceso de edificación, etc- para casos de suelo urbanizado.

A parte de las dudas que se han podido presentar referentes a la interpretación concreta de estas fórmulas queremos aclarar un punto importante: el método legal de valoraciones no se aplica al mercado libre que seguirá funcionando por libre acuerdo entre compradores y vendedores, de modo que el Reglamento es de aplicación obligatoria solo para los supuestos que enumera el artículo 21 del texto refundido:

a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.

b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.

c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.

d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

En cualquier caso, será inevitable la alteración de los valores de venta de terrenos urbanizables puesto que por su naturaleza y por estar sometidos al proceso urbanizador podrán encontrarse sujetos a valoración legal para el cálculo de reparcelación cuando falte el acuerdo entre las partes.

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